Por Cristiano ZAIA
O advogado Ventura Alonso Pires, sócio do escritório Pires & Gonçalves Advogados Associados, diz que nunca viveu situação parecida em 16 anos de atuação na capital paulista: nos últimos quatro anos, viu dobrar em sua banca o número de ações de desapropriação de imóveis. Atualmente, são mais de mil processos, que já representam 70% do faturamento do advogado. A explicação é simples: há muito tempo o País não recebia um volume semelhante de obras que demandasse um grande desembolso na compra de imóveis pelo setor público e seus concessionários. Ao fim de 2011, os investimentos anuais em infraestrutura deverão aumentar 167% em oito anos, chegando aos R$ 160 bilhões, conforme estimativa da Associação Brasileira da Infraestrutura e Indústrias de Base (Abdib).
“O crescimento das ações judiciais é uma decorrência direta desse boom, já que com grande frequência costuma haver uma grande distância entre o valor real das propriedades e os preços oferecidos por quem está desapropriando”, afirma Pires. O rol de novos empreendimentos inclui desde a construção de usinas hidrelétricas e a expansão de aeroportos até a ampliação de linhas de metrô. “País que cresce pede desapropriações e, até 2013, teremos um pico delas, principalmente nas 12 cidades-sede da Copa de 2014”, afirma Luiz Fernando Barcellos, vice-presidente adjunto de avaliações imobiliárias do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci). “Esse ritmo pode até multiplicar-se por cinco nas grandes áreas urbanas.”
No Estado de São Paulo, que entre outras grandes obras terá o novo trecho da Linha Lilás do Metrô da capital – 11,4 km que irão do bairro de Capão Redondo até a Vila Prudente –, e a expansão dos aeroportos de Viracopos, em Campinas, e Cumbica, em Guarulhos, o ritmo de desapropriações está em velocidade crescente. Segundo Luiz Arthur Caselli Filho, da banca Duarte Garcia, Caselli Guimarães & Terra Advogados, o Estado mais rico da Federação já vem sentindo, há pelo menos um ano, um aumento de 30% em média no número de desapropriações. E, cada vez mais, o valor pago pelas indenizações aos proprietários, a despeito das discrepâncias entre os preços pedidos por eles e o pagos efetivamente, representa uma fatia maior dos custos da obra.
“Os custos com desapropriação podem representar até um terço do valor total da obra no centro das grandes cidades, como o Rio de Janeiro”, afirma Barcellos, da Cofeci. “Em áreas rurais, esse valor só chega a 0,1% do empreendimento.” Um exemplo é o trecho leste do Rodoanel, com 42 quilômetros no entorno da Grande São Paulo, entre os municípios de Mauá e Arujá. Marcelo de Afonseca e Silva, diretor-executivo da SPMar, concessionária responsável por construir e explorar esse trecho por 35 anos, explica que a empresa deverá gastar cerca de R$ 480 milhões para desapropriar 890 imóveis. Essa despesa representa 26% do orçamento total da obra, estimada em R$ 1,85 bilhão, com três anos de construção. “Essa relação de 26% do custo para desapropriações é a mais alta entre todas as obras que já fizemos”, diz Silva.
Ao lado da Copa do Mundo, que vai responder por boa parte das desapropriações nos próximos três anos, com a construção de estádios, veículos leves sobre trilhos, viadutos e corredores de trânsito, os Jogos Olímpicos de 2016 na cidade do Rio de Janeiro também terão forte participação nesse movimento. A grande quantidade de obras urbanas programadas para o Rio chama a atenção pelo potencial de valorização imobiliária. “Em alguns lugares a valorização pode chegar a até 50% num curto período”, diz o vice-presidente da Associação dos Peritos Judiciais, Alfredo da Cunha. A exemplo do que ocorre nas bancas de advocacia, também está aumentando o trabalho de peritos judiciais, geralmente engenheiros ou arquitetos contratados por juízes para avaliar o preço dos imóveis desapropriados. “O mercado de peritos sentiu o aumento de demanda das desapropriações e, com isso, nossos cursos de especialização vivem lotados”, diz o presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape), José Tarcísio Doubek.
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