STJ - Administrador de centro comercial deve informar lojista sobre mudanças nas condições anunciadas

Embora a relação entre lojistas e a administração de shopping center não seja regulada pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), a Justiça pode reconhecer como abusiva alguma cláusula inserida no contrato de adesão relativo à locação de espaço comercial, principalmente quando se trata de cláusula que isenta os administradores de responsabilidade por danos causados ao locatário.

Com esse entendimento, a maioria da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou recurso dos administradores do Shopping Center Ilha Plaza, do Rio de Janeiro, em ação de indenização movida por lojista. A Turma acompanhou o voto-vista da ministra Nancy Andrighi, para quem o administrador de shopping center não é obrigado a garantir o sucesso dos lojistas, mas deve informar aos empresários sobre mudanças em condições que possam afetar a viabilidade do empreendimento.

O lojista decidiu alugar um espaço ao ser anunciado que três grandes estabelecimentos comerciais teriam unidades no Ilha Plaza, servindo como lojas-âncora, ou seja, empresas que por sua fama e tamanho têm alto poder de criar fluxo de público. Entretanto, após mudanças no projeto do prédio, apenas uma dessas empresas se instalou no shopping e veio a falir alguns anos depois. O lojista entrou com ação para rescindir o contrato e ser indenizado por perdas e danos, lucros cessantes e outros prejuízos.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) concluiu que o lojista não usufruiu das vantagens anunciadas pelo empreendedor, o que lhe causou prejuízo e justificaria o pagamento da indenização. Os administradores do Ilha Plaza recorreram ao STJ, alegando que teria havido caso fortuito ou força maior. Também disseram que os danos materiais do lojista não foram provados.

A administração do empreendimento sustentou ainda que o artigo 54 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) garante ampla liberdade de negociação entre lojistas e shopping centers. Não haveria nenhuma cláusula no contrato garantindo a instalação das lojas-âncora. Por fim, afirmou que a empresa se fixou anos depois da inauguração do Ilha Plaza, portanto a presença dessas lojas não teria influenciado na locação.

Risco do negócio

O relator original do caso, ministro Massami Uyeda, deu provimento ao recurso por entender que, ao alugar um espaço no centro comercial, o lojista assumiu parte do risco do negócio, pois teria pleno conhecimento das normas gerais e especiais para esse tipo de locação. Também apontou que não há como os administradores garantirem o sucesso de uma loja ou a instalação ou manutenção das lojas-âncora. Também afirmou que, no caso, não era necessário interpretar cláusula contratual, o que é vedado pela Súmula 5 do STJ.

Entretanto, a ministra Nancy Andrighi discordou do relator e entendeu como correto o julgado do TJRJ que considerou abusiva a cláusula que negava indenização a lojistas por danos decorrentes do não cumprimento de promessa efetivamente feita pelos locadores. “A interpretação quanto à abusividade da cláusula, com todas as vênias, não pode ser revista nesta sede, por força do óbice da Súmula 5 do STJ”, afirmou a ministra.

A magistrada também observou que a liberdade para contratar não é absoluta, podendo ser limitada, dependendo da situação concreta. No caso, o contrato era de adesão, colocando a locadora em posição dominante. Mais uma vez, salientou a ministra, não haveria como rever a decisão do TJRJ sem ofender a Súmula 5.

Obrigação de informar

Ela observou que a tese de que a não instalação das lojas se deveu a força maior (as mudanças no projeto inicial) também não podia ser acolhida. “Se, de fato, a desistência das lojas-âncora se deu por esse motivo, seria dever do administrador do empreendimento informar todos os demais lojistas das mudanças de planos”, destacou. Não haveria nos autos nenhuma prova de que essa informação foi prestada, ao contrário, a presença das âncoras foi essencial para as locações. Para a ministra, não é possível tratar da questão sem ofender as Súmulas 5 e 7 do STJ – esta última veda a reanálise de provas e fatos em recurso especial.

Por fim, a magistrada asseverou não estar impondo aos administradores a obrigação de garantir o sucesso econômico dos lojistas. Ela ponderou que o descumprimento de dever assumido pelos locadores, determinante para a decisão de investimento dos lojistas, devia ser reconhecido como inadimplemento contratual. A ministra negou provimento ao recurso, ficando vencido apenas o ministro Massami Uyeda.

Coordenadoria de Editoria e Imprensa